Consejos para comprar un terreno

La compra de un terreno suele ser un proceso que genera expectativa e ilusión, pues para muchas personas, es la primera vez que adquieren una propiedad, o que ya han poseído otras propiedades con anterioridad pero que no han podido encargar un proyecto arquitectónico enteramente a su gusto. Muchas veces por la desesperación de conseguir una buen oferta o por la impaciencia, se puede llegar comprar un terreno que no es el adecuado para las necesidades o el presupuesto del comprador.

El problema radica en que muchas veces éstas desventajas no se descubren hasta que el desarrollo de una edificación se encuentra plagado de problemas tanto constructivos como de diseño. Los consejos que planteamos en éste artículo permitirán al futuro propietario tener todas las ventajas para comenzar un proyecto arquitectónico lo mejor posible, tanto en relación al factor económico, como al factor de diseño.

Es importante ya ir teniendo en mente cuántos metros cuadrados son necesarios para las necesidades que se busca cubrir con un nuevo proyecto arquitectónico antes incluso de empezar a buscar terrenos. Es muy común que al ver un lote vacío pensemos que puede acomodar en su interior una construcción mucho más grande que la que realmente se puede acomodar. En éste sentido hay que ser conscientes de que los muros pueden ocupar un espacio en planta mayor incluso al 50% del espacio total que ocupa una construcción (empleando materiales modernos y un diseño eficiente en planta normalmente los muros ocupan entre un 35 y 40 % del total del espacio que ocupa la planta.

Si todavía no es muy clara la idea de qué espacios necesita el futuro proyecto lo mejor es consultar desde ése momento a un arquitecto, ya que él puede formular un programa arquitectónico adecuado, el cual es un resumen de los espacios deseables para un proyecto y la superficie en metros cuadrados que éstos deben de ocupar de acuerdo al mobiliario con que deberán ser equipados y las actividades que en éstos se desarrollen.

Desde un inicio es necesario considerar a los asesores inmobiliarios y legales adecuados para la adquisición de un terreno, además de realizar la respectiva investigación de en que zonas sería deseable construir (considerando factores como seguridad, vialidades de acceso y servicios), hay que verificar que la situación legal del terreno que se desea comprar sea clara. Éste no debe encontrarse en zonas consideradas de alto riesgo, ya que muchos vendedores inescrupulosos especulan muchas veces con propiedades federales, o incluso con propiedades que están en zonas seguras pero que ya tienen otros dueños. Así mismo si se trata de una propiedad embargada previamente o hipotecada, hay que revisar minuciosamente los documentos que avalan su situación y los adeudos que ésta pudiese presentar.

Una vez que se ha encontrado una buena oferta de terreno y que se tiene un mejor conocimiento de las características que el futuro proyecto arquitectónico deberá tener, el siguiente paso es inspeccionar físicamente el predio, éste debe tener la menor pendiente posible y de preferencia contar con un suelo estable. Una topografía accidentada no indica precisamente que un terreno sea malo, sino que se tendría que hacer una mayor inversión en cimentación y terracerías para edificar adecuadamente, muchas veces los terrenos pronunciados tienen muy buenas vistas o se encuentran en un entorno agradable que muchas veces en un terreno plano no se encuentra. Sin embargo si se dispone de un presupuesto apretado o se desea realizar una obra rápida con pocos cambios de nivel lo mejor es decidirse por un terreno plano.

No es necesario de un inicio realizar pruebas de laboratorio para las cuestiones de suelo, basta con examinar algunas características para decidir si un terreno es bueno o no. Primeramente hay que revisar que no sea un lugar demasiado rocoso, ya que las cimentaciones en éste tipo de lugares suelen ser muy costosas, seguidamente hay que revisar que no haya encharcamientos graves o inundaciones en caso de lluvia, y por último hay que comprobar que el suelo tenga una firmeza adecuada, un método empírico para determinarlo es emplear una pala, si ésta se clava en el terreno con tan solo arrojarla, el suelo es demasiado blando, si ésta se clava ejerciendo presión al excavar nos encontramos ante un terreno adecuado, y si sólo se puede excavar mediante alguna herramienta afilada, como lo es un pico o una barra, posiblemente el costo de excavación y cimentación será mayor al promedio.

Lo más importante en cualquier etapa del proceso es buscar la asesoría adecuada y tomar una decisión informada, sin dejarse llevar por las prisas, la consulta de varias opiniones siempre es buena para decidir mejor y para lo cual nos encontramos abiertos también a recibir sus dudas. La compra de bienes raíces a menudo implica el uso de recursos económicos que una persona ha acumulado durante una buena parte de su vida y la elección de un buen terreno, será literalmente la base para construir un patrimonio perdurable.

• Rodríguez, Carlos “Manual de Auto-Construcción” Editorial Pax, México 1995