¿Cómo saber cuánto espacio se puede construir en un terreno?

Normalmente un proyecto arquitectónico parte de dos premisas fundamentales; cuánto terreno disponemos para su construcción y cuántos y de qué tamaño son los espacios que necesitamos. En éste artículo nos centraremos principalmente en los espacios de tipo habitacional que suelen ser los que requieren de una planeación más cuidadosa; pues sus usuarios pasarán en ellos una gran parte de su tiempo y centrándose en actividades muy importantes tales como el descanso, la alimentación, el cuidado personal y el esparcimiento.

La pregunta de cúanto espacio queremos para nuestro proyecto, suele estar acotada por el terreno disponible con el que se cuenta para su construcción, en México, los lotes más pequeños pueden ir desde los 5.00 m de frente (hay casos de hasta 4.00 m e incluso se han construido viviendas en lotes de 3.00 m de frente que ya resultan poco funcionales) mientras que para el fondo las medidas suelen ser mas generosas, desde los 10.00 m en delante, estableciendo una relacion que va de 1:2 hasta 1:4 de frente por fondo para los tamaños de distintos terrenos. Si hablamos de terrenos de nivel residencial de fraccionamientos de menor densidad, se encuentran en el promedio de 15.00 m de frente por 30.00 m de fondo.

Ya siendo conscientes del tamaño del terreno el paso siguiente es determinar el porcentaje de terreno que podemos ocupar, esta consideración viene regida por los diversos reglamentos de construcción y obras que apliquen al municipio en que la obra se encuentre (en el caso de las delegaciones, existe un reglamento único para el Distrito Federal). Las reglas varían, existen municipios en que se piden restricciones de espacio o alturas más o menos estrictas, pero se consideran los siguientes criterios en común:

• Se debe dejar un espacio de cochera mínimo (6.00 x 3.00 m es una medida adecuada, no se recomienda reducirlo), pero si la vivienda ocupa mas de 100 m2 ya se recomiendan dos o hasta tres espacios para cochera.
• En zonas de baja densidad el máximo de plantas que pueden construirse para vivienda unifamiliar, son dos, en las zonas de alta densidad se pueden hacer viviendas de tres plantas, la mayoría de los reglamentos ya piden elevadores o escaleras eléctricas en cualquier edificación que sobrepase los 4 niveles de altura.
• Se debe dejar por lo menos en uno de los laterales un pasillo de servicio de 1.00 m de ancho, existen formas de techarlo e incluso los reglamentos en algunos casos permiten omitirlo, sin embargo no es una practica que recomendamos, ya que esta separación tiene numerosas funciones:
• • Sirve como acceso a las canalizaciones y tuberías de instalaciones facilitando su reparación en caso de que se requiera.
  • Aumenta la privacidad al interior de la edificación ya que evita la transferencia de ruidos, vibraciones, etc. de construcciones vecinas.
  • Mejora la imagen arquitectónica tanto del inmueble como del entorno, al transmitir una sensacion de mayor amplitud insertando la arquitectura con el paisaje, evitando la sensación de saturación o amontonamiento de fachadas.
  • Fortalece la seguridad estructural del inmueble ya que evita los empujes que las construcciones vecinas ejercen cuando se asientan de manera dispareja en el terreno, así mismo, en zonas sísmicas reduce la resonancia y la transferencia de vibraciones entre las construcciones mas cercanas entre si.
• Las restricciones de espacio en la parte trasera sobre patios y jardines varían mucho de municipio a municipio y en algunos casos de colonia a colonia, pero la principal razón de que se deban reservar espacios a éste tipo de áreas tiene que ver con la iluminación interior; la distribución de espacios y sus respectivas ventanas debe ser tal que todos los espacios puedan quedar iluminados y venitlados naturamente durante el día, salvo los que sean estrictamente de servicio (bodegas o armarios) o en algunos casos los baños, para los cuales hay que instalar los extractores necesarios.
• En la mayoría de los casos, el tamaño mínimo de patio admisible es de 2.50 x 2.50 m, aumentando éste requerimiento en construcciones de más niveles, ya que sus muros proyectan mayores sombras.

Entonces una vez que consideramos el tamaño del terreno, restamos las áreas reservadas para cochera, patio y pasillo de servicio, lo que nos dará un espacio libre para construir en una, dos o hasta en tres plantas (no en todas las localidades). Con un aproximado de ésta información entonces procederemos a la realización de un programa arquitectónico básico con los espacios que se necesitan y podremos saber qué tan bien nos caben en nuestro terreno disponible.